Espaldarazo del Banco de España a las socimis en un momento de alta tensión en el mercado. A pesar de que diferentes plataformas de inquilinos achacan la subida del precio del alquiler a la proliferación de las sociedades de inversión inmobiliaria, empresas especializadas y fondos de inversión en el sector del arrendamiento y de que sobrevuela un posible cambio fiscal que aumente la recaudación del Estado, el supervisor financiero cree que su consolidación podría aumentar la oferta de pisos en alquiler y, con ella, atenuar la subida de precios registrada en los últimos años.
Según el estudio elaborado por la Dirección General de Economía y Estadística del supervisor de la banca, el impulso de estos vehículos de inversión llegó en 2013, después de que el Gobierno aplicara unos cambios en la normativa que vio la luz en 2009 y que sentó las bases del régimen jurídico y fiscal que ampara a la alternativa española de los famosos ‘REIT’ (Real Estate Investment Trust (REIT). Una figura que lleva presente desde los años 60 en países como EEUU, y que en España se ha visto impulsada por la salida de la crisis económica y el despertar inmobiliario postburbuja.
Así, el organismo liderado por Pablo Hernández de Cos sostiene que, entre 2013 y 2019, el número de socimis registradas y cotizadas en los mercados regulados (mercado continuo y MAB) ha aumentado de 2 a 90, mientras que el volumen de activos ha pasado de 100 millones a 46.000 millones en ese tiempo. A cierre del año pasado (por tanto, sin tener en cuenta el impacto que ha tenido en el mercado la crisis del coronavirus), su capitalización bursátil conjunta se situaba alrededor de los 27.000 millones de euros, lo que se traduce aproximadamente en un 2% del PIB. Un nivel superior al registrado en Alemania, Italia y al conjunto de la UE, aunque se encuentra por debajo de los mercados donde estos vehículos de inversión están más asentados, como EEUU, Reino Unido, Japón o Francia.
A modo de ejemplo comparativo, el estudio indica que “en el caso del mercado estadounidense, los REIT tardaron 30 años en madurar, y no fue hasta la década de 1990 cuando alcanzaron los 60 vehículos. En ese país, a finales de 2019 existían 179 vehículos de inversión, cuya capitalización bursátil ascendía a 1.112 millones de euros y que poseían alrededor de 1.786 millones en activos inmobiliarios”.
Otro detalle que aporta el supervisor es que, en el caso doméstico, los activos están muy concentrados en los pesos pesados del sector: apenas cinco sociedades concentran el 65% de los inmuebles y del valor de mercado total.
Un impulso para el alquiler y una alternativa de inversión
El Banco de España recuerda que la introducción del régimen de las socimis perseguía un doble objetivo: dinamizar el mercado del alquiler y reactivar la inversión colectiva inmobiliaria, que llevaba cayendo de forma continuada desde que comenzó la crisis en 2008.
En ese sentido, el supervisor asegura que el peso de las socimis sigue siendo muy reducido en el mercado de alquiler de viviendas. Calcula que, a finales de 2019, los activos residenciales solo representaban el 11,2% de sus activos (unos 5.800 millones de euros), ya que la mayor parte de sus inversiones están centradas en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos.
Así, asegura que los pisos en arrendamiento en manos de las socimis “únicamente suponían el 0,1% del parque estimado de viviendas propiedad de las familias y alrededor del 1% del stock de viviendas principales en régimen de alquiler”. Unas cifras que contradicen la teoría de algunas asociaciones y plataformas de inquilinos, que achacan la subida del precio de los alquileres a la proliferación de estos vehículos.
Es más, el organismo insiste en que su consolidación podría frenar el incremento de las rentas. “Aunque, hasta ahora, las inversiones de las socimis se han concentrado en el segmento comercial, en los últimos años se ha observado un aumento del peso del negocio residencial, especialmente en las grandes áreas metropolitanas. En caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda”, recalca el estudio.
Respecto a convertirse en ser una alternativa de inversión, el Banco de España destaca que las socmis han “contribuido a ampliar la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. En particular, estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles, en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), profesionalización de la gestión y escalabilidad”.
Y descarta que exista algún tipo de riesgo para la estabilidad financiera asociado a la actividad de las socimis, puesto que “la exposición directa de los bancos españoles (a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos) a estas sociedades es reducida, tanto en valores absolutos como en términos de su peso en los balances bancarios. Por otro lado, la estructura de estos vehículos es, en principio, más sólida frente a eventuales episodios de crisis bursátiles e inmobiliarias, ya que no están obligados a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman, con lo que se reduce el riesgo de que se produzcan episodios de ventas aceleradas de carteras de activos poco líquidos en períodos de crisis, que suelen generar efectos amplificadores de las caídas de los precios inmobiliarios”, concluye el estudio.
