La crisis sanitaria que vivimos ha golpeado fuertemente al sector turístico, que se enfrenta a una situación sin precedentes con limitaciones de movilidad y fronteras cerradas. Sin embargo, la fortaleza que ha demostrado esta industria en los últimos años ha sido tal que los grandes inversores inmobiliarios no han perdido el apetito por estos inmuebles.
Es el caso de Azora, Hesperia o HIP, la plataforma de inversión hotelera de Blackstone, que según han explicado sus directivos a elEconomista, siguen adelante en la búsqueda de nuevas inversiones en España.
En el caso concreto de Azora, la gestora logró un hito al levantar en plena pandemia 680 millones de euros para su vehículo Azora European Hotel & Lodging. El objetivo de la firma pasa por alcanzar los 750 millones y dotar al fondo de una capacidad de inversión superior a los 1.500 millones de euros.
“El Covid no ha frenado nuestra estrategia inicial de inversión, que consiste en invertir en Europa con el foco puesto en turismo vacacional y de ciudad”, explica Javier Arús, socio-director de Hoteles de Azora, que sí puntualiza que harán un poco más de sesgo hacia el turismo vacacional. “Este ya suponía el 65-70% del fondo, pero a día de hoy vamos a subir ese peso, porque creemos que va a tener una recuperación más temprana que los demás sectores turísticos”, explica el directivo.
Los expertos creen que el turismo vacacional de corta duración seguido del de sol y playa despegará antes que el turismo corporativo y urbano
Juan Garnica, director de Hoteles en Savills Aguirre Newman, coincide con las estimaciones de Arús, ya que considera que “lo primero que despegará será el segmento vacacional de corta duración, centrado más en clientes ingleses, alemanes y franceses. El siguiente segmento será el vacacional de sol y playa, que cuenta con estancias más largas y con clientes fundamentalmente europeos, y después llegará la recuperación del segmento más corporativo y MICE. La larga distancia creemos que se recuperará más próxima a finales de 2021”, concreta el experto de Savills AN, que destaca que “el consenso es que en el 2023 o 2024 estemos en niveles comerciales de pre-Covid. Quizás no como en 2019, que logró cifras récord, pero sí en una media de 2016-2019, que han sido unos años muy buenos para el turismo”.
Otro de los grandes inversores que mantiene el foco en España es HIP. “Nuestros planes de inversión siguen adelante, y tenemos la previsión de destinar entre 400 y 500 millones de euros en Capex entre el 2021 y el 2023 para mejorar nuestros activos y reposicionarlos. Creo que esto es necesario y no tiene que frenarse por el Covid ya que, si no lo hacemos, probablemente España compita con otros destinos europeos que podrían robarle cuota de mercado”, advierte Alejandro Hernández-Puertolas, CEO de HIP.
“Además del reposicionamiento de nuestra cartera, también seguimos muy activos mirando operaciones de compra de hoteles en España y en el sur de Europa. Antes del Covid ya estábamos analizando operaciones y ahora seguimos haciéndolo y lo cierto es que tenemos un pipeline muy amplio”, explica Hernández-Puertolas, que puntualiza que su objetivo de inversión se basa “en hoteles ubicados en las zonas turísticas más relevantes y en primera línea de playa, que es donde están el 90% de nuestros hoteles. Asimismo, también buscamos activos en las mejores zonas de las principales capitales turísticas del sur de Europa. Queremos hoteles grandes y en los que podamos crear valor mediante su reposicionamiento o transformación”.
Alejandro Hernández-Puertolas (HIP): “En el producto prime creemos que no vamos a encontrar descuentos muy relevantes”
En el caso del Grupo Hesperia, su CEO, Jordi Ferrer, explica que, “obviamente la situación actual marcada por la crisis sanitaria y el parón en la actividad turística nos ha llevado, como al resto de las compañías hoteleras, a revisar nuestros planes de inversión y de compras. Ahora mismo nuestro principal objetivo es mantener la compañía en una posición financiera solvente, y de caja fuerte. En cualquier caso, esto no significa que no podamos seguir atentos a las oportunidades que se presenten en el mercado”.
“Nuestra prioridad siempre son aquellos activos que puedan aportarnos valor, por sus características o por su ubicación. En España tenemos algunos proyectos en mente que, esperamos se materialicen en el medio plazo, pero nuestro foco, siempre y cuando las circunstancias lo permitan, va a ser más internacional”, concreta el directivo.
Miguel Vázquez (Colliers): “El Real Estate tenderá a recuperar su perfil de activo refugio y en un momento en que la inversión en oficinas está en horas bajas sectores como el logístico, por razones obvias, o el hotelero pasan a un primer plano”
Los planes de estos tres grandes inversores demuestran el interés que sigue existiendo por este segmento inmobiliario a pesar de la crisis, y así lo confirma Miguel Vázquez, managing director Hotels de Colliers International Spain, que asegura que “el apetito por invertir en el sector hotelero es máximo, pues existe un elevado consenso entre la comunidad inversora sobre que, a medio plazo, la demanda turística se recuperará, situándose dicho escenario de recuperación en aproximadamente tres o cuatro años”.
“Además, en un contexto de enorme volatilidad en los mercados bursátiles como el actual, creemos que el Real Estate tenderá a recuperar su perfil de activo refugio y en un momento en que la inversión en oficinas está en horas bajas ante las incertidumbres existentes sobre cuáles serán las tendencias de ocupación/teletrabajo a futuro de las empresas, sectores como el logístico, por razones obvias, o el hotelero pasan a un primer plano”, explica Vázquez, que señala que “por otra parte, los inversores confían en que el impacto del Covid motivará a propietarios de hoteles a vender a precios más moderados que los registrados en momentos pre-Covid”.
¿Cómo afecta la crisis al precio?
“A pesar de lo anterior, en nuestra opinión la inversión tardará en recuperarse aún meses, no solo porque la corrección de precios tardará todavía en llegar (dependerá de la profundidad que finalmente tenga la crisis), sino porque los bancos tienen prácticamente cerrado el grifo de la financiación“, puntualiza Vázquez.
En este sentido, Jordi Ferrer señala que “todavía no se están percibiendo grandes cambios, pero sin duda los valores hoy no son los mismos, debido a la poca actividad actual y las previsiones de recuperación que se han ido dilatando progresivamente por la evolución de la crisis sanitaria”.
Por su parte, Hernández-Puertolas señala que en el producto prime como el que ellos buscan “creemos que no vamos a encontrar descuentos muy relevantes, ya que hay mucha liquidez y demanda para este tipo de activos”. Si bien, el directivo puntualiza que “sí que es probable que en unos meses haya más disponibilidad por parte de compañías que quieren desinvertir algún activo para acomodar su deuda, pero lo cierto es que la mayoría de los casos que vemos ahora son procesos de sucesión que se han impulsado algo más con el Covid”.
Juan Garnica (Savills AN): “El juego estará en los destinos secundarios, tanto en playa como en ciuddad, y será ahí donde probablemente se podrán cruzar más operaciones”
En la misma línea, Garnica señala que “en destinos más prime no creemos que vaya a haber grandes descuentos, si no que habrá algo más de producto que antes no había. En los destinos secundarios estará el juego, tanto en playa como en ciudad, probablemente habrá más actividad y es donde se podrán cruzar más operaciones”.
Lo cierto es que, por el momento, tal y como destaca Vázquez, “no hay referencias de precios de compraventa, puesto que el volumen de compraventas desde marzo ha sido absolutamente testimonial. No obstante, las valoraciones reflejan ya correcciones de precio generalizadas, aunque de mayor o menor nivel dependiendo de la tipología de hotel, ubicación, etc. Dichas correcciones de valor vienen hasta el momento más influenciadas por la revisión a la baja de las proyecciones de cash flow de los hoteles a corto y medio plazo que por el incremento de las yields exigidas”.
¿Quién vende sus hoteles?
Según explica Javier Arús, “así como al principio de la pandemia no se produjo una generación de oportunidades, a la vuelta del verano sí se ha reactivado bastante la actividad y la gente está preguntando y queriendo sentarse para ver si hay formas distintas de estructurar operaciones”. Según el directivo, el pipeline se ha reactivado mucho después del verano y las motivaciones de esta oferta son muy distintas.
“Por un lado hay grupos que son muy solventes, pero quieren prepararse por si esto es más duro de lo que anticipábamos y quieren entrar en esto en una situación financiera muy sólida. Además, saben que la financiación bancaria va a ser más compleja a corto plazo. Por otro lado, sí que hay otros grupos que lo hacen más presionados por la liquidez y al margen de los procesos estructurados también estamos trabajando en muchas operaciones off market”, concreta el experto de Azora.
Jordi Ferrer (Hesperia): “El interés por vender será mayor en los próximos meses, especialmente por parte de compañías que necesitarán fortalecer sus balances con ventas de activos, aunque Grupo Inversor Hesperia no está en esta situación”
En la misma línea, Jordi Ferrer cree que “algunas compañías grandes para reforzar su solvencia se plantearán ventas de activos importantes, cosa que era muy poco probable en la situación anterior. También venderán algunos pequeños negocios, más de carácter de perfil familiar de segunda o tercera generación por la mayor complejidad del negocio post-Covid”.
Por el momento, los vendedores más activos en el momento actual son, según Miguel Vázquez, “los fondos que compraron carteras de deuda en 20102013 y que buscan deshacerse de las “colas” de dichas carteras y de los activos que lograron adjudicarse y cadenas hoteleras. Anticipamos que estas últimas serán las protagonistas en 2021, pues tendrán que recurrir a desinversiones para conseguir liquidez con la que sobrevivir”.
Así son las operaciones que se cierran ahora
A pesar de que la oferta poco a poco regresa al mercado, lo cierto es que es un momento complicado para cerrar operaciones y el sector tiene que esforzarse en buscar nuevas fórmulas. Así lo explica Juan Garnica, que destaca que en Savills AN están trabajando en “operaciones muy creativas desde el punto de vista de estructuración. Estamos más buscando la oportunidad no tanto en función de un distress financiero, sino en función del atractivo del activo y de buscar soluciones que puedan encajar a las dos partes. Es decir, que un inversor más oportunista pueda beneficiarse de un descuento, pero que el vendedor, en el caso de que se cumplan las expectativas, participe de ese beneficie futuro”.
Según Vázquez, lo que empiezan a ver es que “vuelven al mercado algunas operaciones de activos hoteleros (vía venta de deuda) que ya tuvieron problemas de deuda con origen en la crisis financiera, que lograron a duras penas mantenerse en situación subperforming, y que el contexto actual las ha vuelto a pegar en su línea de flotación pasando al lado non performing. También estamos viendo en el mercado, aunque todavía muy pocas, operaciones de Sale & Leaseback protagonizadas por grupos hoteleros como medida para captar liquidez con la que afrontar los próximos meses”.
Javier Arús (Azora): “Así como al principio de la pandemia no se produjo una generación de oportunidades, a la vuelta del verano sí se ha reactivado bastante la actividad”
“Aun así, el mercado ahora es muy estrecho”, destaca Garnica, “pero desde nuestro punto de vista, en el momento en el que se supere la situación médica y tengamos una visibilidad de que existe una solución se va a abrir una ventana de oportunidad que no va a ser muy larga”.
“El sector en la crisis de 2008 demostró que su capacidad de recuperación es muy buena, muy fuerte y muy corta. La institucionalización del mercado va a dar mayor liquidez y en el momento en el que haya un poco de estabilidad todos esos inversores que están dispuestos a invertir participarán en la carrera por aprovechar esas oportunidades”, asegura el experto.
Asimismo, Vázquez señala que el escenario que dibujan en la actualidad “es un primer semestre de 2021 en que seguiremos viendo a la mayor parte de los inversores en situación de “esperar y ver” y un segundo semestre de gran actividad inversora”.
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